O empréstimo com garantia de imóvel (EGI), refinanciamento de imóvel ou Home Equity é uma das modalidades de empréstimo pessoal mais antigas. Mas ainda muito pouco utilizada no Brasil em comparação à outras modalidades convencionais. Para se ter uma ideia, o estoque de concessão dessa modalidade no país não passa de R$10 bilhões. Enquanto outras modalidades, como o financiamento imobiliário, chega a R$680 bilhões. Isso se explica pelo fato de ser uma modalidade ainda muito desconhecida da maioria dos brasileiros, gerando muitas dúvidas e medo. Mas o consumidor está atento às mudanças e o empréstimo com garantia de imóvel vem ganhando cada vez mais força.

Nessa modalidade, o tomador do empréstimo oferece seu imóvel como garantia para dispor das menores taxas do mercado e de um bom prazo de pagamento. Esses benefícios são possíveis devido à maior segurança envolvida na transação, uma vez que a instituição tem o imóvel do cliente como garantia. O valor máximo oferecido pode chegar a 60% do valor do seu imóvel dado como garantia e varia de R$30 mil à R$3 milhões, dependendo da instituição e do tipo de imóvel oferecido. Vale lembrar que esse valor tem uso livre e o cliente pode usar como quiser.

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Como qualquer modalidade de empréstimo, é necessário um planejamento prévio, afinal o não pagamento pode resultar na perda do imóvel. Vale destacar também que apenas pessoa física pode adquirir esse tipo de empréstimo. Então, fique atento.

empréstimo com garantia de imóvel

Como funciona o crédito com garantia de imóvel?

O tomador do empréstimo com imóvel de garantia deve procurar uma instituição financeira para realizar uma análise do seu imóvel. Esse imóvel pode ser casa, apartamento, terreno, imóvel comercial ou galpão. Primeiramente, é necessário que o cliente faça uma simulação e compare a taxa de juros das instituições que oferecem essa modalidade.

Após encontrar a melhor taxa, o cliente deve apresentar a documentação do seu imóvel. Isso para saber se o valor dele está dentro dos parâmetros mínimos que a instituição exige. Após a aprovação, esse imóvel fica vinculado ao banco até que o empréstimo seja totalmente pago. Essa vinculação é a chamada alienação fiduciária e não impede o tomador de continuar usufruindo normalmente do seu imóvel.  Geralmente, as instituições exigem um valor mínimo do imóvel, que gira em torno dos R$ 65 mil.

No empréstimo com garantia de imóvel, a taxa de juros fica em torno de 1% ao mês (12% ao ano). Os bancos emprestam até 60% do valor do seu imóvel – isso pode variar dependendo do tipo do imóvel. O prazo de pagamento pode chegar a 20 anos. Como o prazo de pagamento é de longo prazo, essa modalidade se assemelha à uma espécie de financiamento com garantia de imóvel e por isso muitos usam esse termo.

Quando fazer um empréstimo com garantia de imóvel

Essa modalidade de empréstimo pessoal é muito utilizada por pessoas que estão endividadas. Isso porque é possível ter acesso a um bom valor e ter um grande prazo para pagar. Colocando isso em números, se você possui uma casa no valor de R$200 mil reais, por exemplo, é possível conseguir um crédito de 60% do valor, ou seja, R$120 mil, e ainda dividir esse valor em 240 meses. Desse modo, o tomador consegue quitar suas dívidas e organizar suas contas.

Outra possibilidade, onde se torna vantajoso contrair esse tipo de empréstimo, é quando o cliente possui mais de um imóvel e não precisa colocar sua própria casa como garantia. Isso pode facilitar e muito a vida de quem quer realizar algum tipo de investimento. Seja na abertura de um negócio ou simplesmente investir em ativos financeiros.

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Quando não fazer um empréstimo com garantia de imóvel

Se você está procurando por um empréstimo que ofereça uma pequena quantia de dinheiro, essa não é uma boa opção. O empréstimo com garantia de imóvel é um tipo de empréstimo voltado para grandes valores. Uma vez que é oferecido um imóvel como garantia. O prazo também costuma ser bem maior quando comparamos a outros tipos de empréstimo. Assim, o empréstimo com garantia de imóveis só faz sentido quando o tomador está buscando por uma quantia alta, com uma quantidade de parcelas que deve se estender a longo prazo.

Documentos necessários e o que determina o valor do imóvel

As instituições normalmente exigem que o imóvel possua um valor mínimo X. Ou seja, o imóvel que o cliente está dando como garantia precisa ter um valor mínimo que gire em torno dos R$ 65 mil. Obviamente não é o cliente que vai definir o valor do seu imóvel. Mas um profissional que realizará uma avaliação do imóvel e definirá esse valor.

O bem precisa estar devidamente quitado, no nome do cliente e possuir todos os documentos regularizados. Esses documentos costumam ser a escritura do imóvel, as taxas de IPTU devidamente pagas, entre outros. No crédito com garantia de imóvel, também existem alguns custos burocráticos que costumam encarecer a operação. Custos como a própria avaliação do imóvel, de averbação da alienação do bem ao banco e taxas cartorárias.

Outro fator levado em consideração na análise de crédito do cliente é a sua renda mensal. Isso costuma ser comum na maioria das modalidades de crédito. Em boa parte dos casos, o cliente só pode comprometer 30% de sua renda para o pagamento da parcela mensal. Assim, se a parcela ficar muito alta em relação à renda mensal do tomador, é provável que o empréstimo seja negado. Isso acontece porque a instituição entende que o cliente não possui capacidade financeira de assumir as parcelas.

É possível fazer o empréstimo com o imóvel financiado?

Algumas instituições financeiras oferecem esse tipo de serviço para pessoas com imóveis financiados. Principalmente as instituições financeiras que possuem o contrato do imóvel vinculado à ela. Por exemplo, se você possui um imóvel financiado e está pagando, esse contrato certamente está vinculado à uma instituição financeira. Essa mesma instituição costuma oferecer o crédito com garantia para esse tipo de cliente. O cliente que possui contrato de financiamento com eles.

Claro que há algumas exigências. A Caixa Econômica Federal, que é o banco que possui mais imóveis financiados no Brasil, costuma exigir que o cliente já tenha pago cerca de 30% do valor total do financiamento. Nesse caso, as opções ficam um pouco limitadas, uma vez que o cliente precisa recorrer ao banco no qual ele tem o seu contrato de financiamento vinculado. No entanto, com o boom das Fintechs e demais instituições financeiras online, é possível que se encontre outras opções.

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Não esqueça de fazer uma simulação!

A maioria dos empréstimos nos dias atuais é oferecida em ambientes 100% online e possui ferramentas para o cliente fazer uma simulação. Esta é de suma importância e precisa ser feita até mesmo para ajudar na escolha da instituição. Fazendo a simulação, o tomador poderá realizar um planejamento melhor, comparando o valor das parcelas mostradas na simulação com sua renda. Também será possível ter uma ideia aproximada do valor do crédito que o cliente será capaz de conseguir junto à instituição financeira.

Ao realizar a simulação, o tomador, que deve ser uma pessoa física, precisa ter em mente o valor aproximado do seu imóvel e saber a sua renda mensal. O próprio simulador costuma apresentar gráficos e fazer projeções. Desse modo, será possível realizar um bom planejamento financeiro e avaliar com racionalidade a possibilidade de adquirir o crédito com garantia.

O passo a passo do Empréstimo com garantia de Imóvel

Para facilitar o entendimento, vamos dividir o processo de tomada desse empréstimo em alguns passos:

  1. Faça uma Simulação – acesse o site de uma instituição registrada no Banco Central e busque por um simulador. Informe seus dados e o valor aproximado do seu imóvel. Isso para ter acesso ao valor da prestação prazo e outras condições;
  2. Mantenha contato e apresente a documentação – após constatar as melhores condições, realize contato com a instituição escolhida e apresente a documentação exigida por eles. Os documentos pedidos costumam ser o comprovante de renda, a matrícula do imóvel e os documentos de identificação do tomador. Nessa etapa também deverá ser feita a análise de crédito;
  3. Análise de engenharia – depois de analisada a documentação, se estiver tudo certo, o próximo passo é análise do seu imóvel. A instituição pedirá a um profissional engenheiro para realizar uma análise do imóvel oferecido como garantia. Este deve observar as condições do imóvel e determinar o seu preço de mercado;
  4. Assinatura do contrato: após a avaliação do imóvel, é hora de assinar o contrato. Isso pode ser feito de forma 100% online ou até mesmo em uma agência, no caso do cliente ter escolhido um banco de sua localidade. Esse contrato também precisa ser registrado em cartório para a liberação do valor do crédito.

Diferença entre Hipoteca e Empréstimo com Garantia de Imóvel

Um dos motivos para as pessoas sentirem medo de contrair um crédito com garantia é que ele costuma ser associado à ideia de hipoteca. Por muitas vezes, vemos a hipoteca como algo negativo, como a última alternativa para determinada família. Apesar desse estigma, tudo vai depender do seu planejamento financeiro. Contrair um empréstimo desse tipo não é necessariamente algo negativo. É apenas mais uma opção.

É importante percebermos primeiramente que as modalidades são parecidas, mas são diferentes. Na garantia hipotecária, em caso de inadimplência, a instituição só pode reivindicar o imóvel por meio de ação judicial. Isso faz com que o processo seja mais burocrático. Logo, as instituições financeiras preferem o crédito com garantia, onde a instituição pode reivindicar o imóvel junto ao cartório e tomá-lo em menos de um mês.

Isso não parece ser algo bom para o cliente, mas o não pagamento do empréstimo não está no acordo e não deve ser levado em consideração. Afinal, nós queremos dizer à instituição que ela pode confiar que nós certamente iremos quitar nossos débitos e é justamente essa segurança, que a instituição tem, de receber o que emprestou, que diminui os custos do empréstimo.

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Comparação com outras modalidades de empréstimos

O que faz o empréstimo com garantia de imóvel ser atrativo são as suas baixas taxas de juros, o alto valor do crédito e um prazo muito maior. Quando olhamos para as taxas de juros, observamos uma grande diferença em comparação com as outras modalidade de empréstimo. Vejamos as taxas aproximadamente, na atualidade:

Empréstimo com Garantia de Imóvel – 0,80% ao mês

Empréstimo Consignado – 2,39% ao mês

Crédito Pessoal – 5,71% ao mês

Cheque Especial – 12,30% ao mês

Cartão de Crédito – 12,68% ao mês

Não resta dúvida que essa modalidade possui a menor taxa de juros. No entanto, vale lembrar que devemos sempre observar o Custo Efetivo Total CET da transação. Afinal, a taxa de juros não representa os custos totais da transação.

Perguntas Frequentes – FAQ